Räntekostnadsomförhandlingstider - Conny Grewe Carl Norberg 2023-09-18

Ja nu börjar det på allvar för många...

"Styrelserna i landets bostadsrättsföreningar slapp billigt undan på vårens årsstämmor. Den genomsnittliga räntan för samtliga BRF-lån i Sverige hade ännu ett verksamhetsår varit mycket låg – bara 1,29 procent, nästan oförändrat från lågränteåret 2021 då snitträntan i föreningarna var 1,13 procent.

Men i takt med att bindningstiderna nu löper ut, kommer de boende i landets drygt 1,1 miljoner bostadsrätter att möta en ny verklighet. Den aktuella snitträntan i offerter för ettårigt bundna föreningslån nu i september ligger på hela 4,72 procent.

– Effekten kommer att bli mycket stor för många hushåll, baserat på föreningens räntekänslighet och hur stor del av lånebeloppen som förfaller. Därtill har vi ju även inflationen med bland annat mycket högre värme­kostnader, säger Hampus Dahlstedt, grundare och styrelseordförande i Allabrf.

Allabrf – som är en analys- och betygsättningstjänst för BRF-ekonomi – varnade för stora avgiftshöjningar när räntorna för över ett år sedan började stiga. Men många föreningar har skjutit upp åtgärderna.

– I årsredovisningarna kan vi nu se se att föreningarnas kassor krympte med i snitt 10 procent under 2022. Att man kassaflödes­mässigt går med underskott är det första tecknet på tuffare tider, säger Hampus Dahlstedt.
Allabrf bygger sina studier på över 5 000 årsredovisningar, ett underlag som ger säker statistik. Bland annat visar årsredovisningarna att den genomsnittliga bostadsrättsföreningen har belånat sig ytterligare 2022.
Föreningslånen steg sammantaget med 6 procent till drygt 6 900 kronor per kvadratmeter 2022. Det innebär att en genomsnittlig bostadsrätt, 77 kvadratmeter, vid årsskiftet exponerades för över en halv miljon kronor i föreningslån.

Kan några föreningar slippa avgiftschock?

– Nej, inte helt. Även skuldfria föreningar möter ju ett högt inflationstryck. Och vissa sådana föreningar har under lång tid haft för låga avgifter utan att ha andra intäkter, och då blir det ändå kännbara avgiftshöjningar.
Vad är du orolig för?

– I hela landet finns en hel del högt belånade föreningar som enbart har rörliga lån och dessutom ekonomiska planer som bygger på glädjekalkyler. Sällan har sådana föreningar någon råvind eller extralägenhet att sälja av, och då kommer det att slå mycket hårt på avgifterna, säger Hampus Dahlstedt.

Materialet visar att föreningarna höjde avgifterna med i snitt 2 procent i fjol. Då var ändå beskedet från Allabrf att åtminstone en kvarts miljon bostadsrätter – en fjärdedel – var så räntekänsliga att månadsavgifterna borde ha höjts cirka 40 procent.

– I den del av vår verksamhet som är förvaltning ser vi nu genomsnittliga avgiftshöjningar på cirka 10–15 procent hittills 2023 men detta är i de flesta fall alldeles otillräckligt, säger Hampus Dahlstedt.

I den uppdaterade studien från Allabrf delas hela bostadsrättsbeståndet upp i tre delar efter räntekänslighet. I mitten finns halva beståndet där genomsnittslägenheten, räknat på 77 kvadratmeter, behöver 1 223 kronor högre månadsavgift enbart på grund av högre ränteläge om samtliga lån läggs om till aktuell räntenivå.

I den mest räntekänsliga gruppen, cirka 255 000 bostadsrätter, behöver motsvarande typlägenhet avgiftshöjningar på över 2 600 kronor när det nya ränteläget får fullt genomslag.

För dessa mest räntekänsliga föreningar visar Allabrf att det nu handlar om drygt 60 procents högre avgifter om alla lån läggs om.
Men det stannar inte där. Hampus Dahlstedt påminner om att ytterligare påslag på månadsavgifterna behövs på grund av andra kostnader än räntor. I studien ingår alltså inte inflationen på sådant som vatten, värme, avfall och servicetjänster.

– Därför bör man lägga på 5–10 procent på månadsavgiften utöver effekten av kapitalkostnaderna. Särskilt värmekostnaderna kan nog stiga med 20 procent.

Till de åtgärder som föreningar kan vidta, hör att säga upp indexerade serviceavtal för omförhandling.

– Sedan är det själva lånen. Förut handlade det bara om några punkter hit eller dit men nu är det mycket mer, och det är svårare att se vad som är en bra ränta. Föreningarna bör göra professionella upphandlingar, råder Hampus Dahlstedt."

#CarlNorberg #DeFria

De Fria är en folkrörelse som jobbar för demokrati genom en upplyst och medveten befolkning!

Stöd oss:
SWISH: 070 - 621 19 92 (mottagare Sofia S)
PATREON: https://patreon.com/defria_se

HEMSIDA: https://defria.se
FACEBOOK: https://facebook.com/defria.se